Der Immobilienmarkt in der Ringstraßenzeit

Wie sich ein ungeregelter Immobilienmarkt entwickeln kann, zeigt sich im Wien der Gründerzeit: Nie wurde mehr spekuliert, nie wurden mehr Gebäude in kürzester Zeit von Investoren hochgezogen. Zugleich war die Wohnungssituation für die breite Masse der stark wachsenden Bevölkerung äußerst prekär. Ein kurzer Überblick dazu – aus einem neuen Buch über das Wiener Zinshaus.

Der Bauboom, der nach der ersten Stadterweiterung ab 1858 einsetzte, hatte grundlegende Änderungen für die Bauwirtschaft und den Wohnungsmarkt zur Folge. Längst konnten die Bauvorhaben aufgrund der Dimensionen nicht mehr nur eigenfinanziert werden. Die Bauherren hatten für die Errichtung der Nobelzinshäuser am Ring häufig schlichtweg nicht das notwendige Kapital. Große Baugesellschaften entstanden und füllten diese Lücke. Mit der finanziellen wie bautechnischen Umsetzung der teils riesigen Bauvorhaben beschäftigten sich diese Baugesellschaften aber nur zweitrangig. Vielmehr stand der Kauf von Baugründen im Zentrum ihrer Geschäftstätigkeit.

Sukzessive dehnten sie ihren Radius von der Ringstraße auf die umliegenden Areale und Stadterweiterungszonen aus. Allein die Wiener Baugesellschaft erwarb in nur wenigen Jahren ein 120 Hektar großes Areal – größer als der gesamte achte Bezirk. Das Spekulationsgeschäft bestimmte die Tätigkeit der Gesellschaften: Nach dem Kauf der Grundflächen parzellierten sie die Grundstücke, besorgten die notwendigen Genehmigungen, um schließlich die baureife Parzelle gewinnbringend an eine Baufirma weiterzuverkaufen. Ihren Wirkungskreis beschränkten sie vorrangig auf die Innere Stadt und die sie umgrenzenden Areale.

Die Zahl der Steuerfreijahre bestimmte das bevorzugte Terrain der Immobilienentwickler. Das Interesse an der tatsächlichen Ausführung von Bauten war bei der Mehrheit gering. Von den im Jahr 1873 existierenden 45 Gesellschaften waren nur 13 tatsächlich mit dem Bau von Häusern beschäftigt. Unter ihnen die 1869 gegründete Wiener Baugesellschaft, die von der Creditanstalt gegründete Allgemeine Österreichische Baugesellschaft sowie die 1871 von der Union-Bank gegründete Gesellschaft gleichen Namens, die zu den größten Unternehmen des Landes zählte. Diese Baugesellschaften trachteten auch danach, sich im Sinne der maximalen Gewinnabschöpfung von anderen Baufirmen, Materialproduzenten und Zulieferbetrieben unabhängig zu machen. Um kostengünstig und möglichst effizient zu arbeiten, betrieben sie eigene Steinbrüche und Ziegeleien. Auch Tischlerwerkstätten und Steinmetzbetriebe gehörten zum Unternehmensportfolio. So besaß etwa die Union-Baugesellschaft zwei Steinbrüche in Niederösterreich, aus denen das Steinmaterial für zahlreiche der großen öffentlichen Ringstraßenbauten, wie etwa für das Parlament, das Rathaus oder das Burgtheater, geliefert wurde.

Mit der 1867 erfolgten Einführung von 15 Steuerfreijahren für Neubauten und einer zwölfjährigen Steuerbefreiung für Um- oder Zubauten in der gesamten Stadt und in den Vororten wurde auch außerhalb des Linienwalls die Bauwirtschaft angekurbelt. Die außerhalb des Linienwalls gelegenen Grundstucke waren billiger, auch war in den Vororten keine Verzehrungssteuer für Baumaterialien zu entrichten, während sie bei Einfuhr von Materialien in die Stadt fällig wurde.

Wiens Häuser wurden fortan zum beliebten Investment. Das zeigt sich nicht zuletzt daran, dass man 1869 beschlossen hatte, im Häuserkataster der Stadt erstmals ausführliche Daten zu den Wohnbauten zu veröffentlichen. Es gab nun Angaben über das Baualter des Hauses, über eventuell durchgeführte Zubauten, über die Größe der bebauten und nicht bebauten Grundflache, über die Zahl der Stockwerke und die Anzahl der Wohnungen, über den jährlichen Zinsertrag, die Anzahl an Steuerfreijahren sowie Angaben zum Steuerfreibetrag (die genannten Daten sind bis zum Kataster des Jahres 1905 aber nur für die Bezirke 1 bis 9, 20 und ab 1874 für Favoriten vorhanden. In allen anderen Bezirken wird bis 1905 nur der:die Hausbesitzer:in genannt.). Im Häuserbuch der Stadt ist zu diesem Novum zu lesen: „Die Zusammenstellung dieser Daten erschien um so wünschenswerther, als Manche derselben, wie z. B. der Umfang der Area, die Jahreszahlen der Bauführung von einem Privaten oft nur mit Mühe und vielem Zeitaufwande erhoben werden können.“ Anhand der öffentlich zuganglichen Daten konnte nun von jedermann die Rentabilität eines Hauses geschätzt werden.

Diese Daten waren aber nicht nur für den Immobilienmarkt von unvergleichbarem Wert, sondern auch für die Steuerbehörden selbst. Seit der Etablierung eines kapitalistischen Wirtschaftssystems Anfang des 19. Jahrhunderts musste der Staat neue Wege finden, seinen gestiegenen Finanzbedarf zu decken. Das wohl effizienteste Mittel dazu waren Gebäudesteuern, die wiederum den größten Anteil bei den Mieten ausmachten. Im Jahr 1904 etwa wurden knapp über 175 Millionen Kronen (rund 1,3 Milliarden Euro) Miete in Wien gezahlt, davon machte rund 81,5 Millionen Kronen die Gebäudesteuer aus. Insofern hatte auch der Staat ein großes Interesse daran, dass die Bauwirtschaft und der Realitätenmarkt funktionierten.

Was sich Anfang der 1870er-Jahre am Wiener Immobilienmarkt abspielte, zeigt ein Blick auf die folgenden Zahlen: In nur vier Jahren, von 1870 bis 1873, wechselten über 5.000 Hauser bzw. Hausanteile und knapp 1.900 Baustellen und Parzellen den:die Eigentümer:in. Durchschnittlich alle 22 Jahre gelangten Wiener Hauser in neuen Besitz. Die Bodenpreise schossen in die Hohe, Grundstücke und Häuser wurden zur begehrten Ware, Mieten stiegen explosionsartig an. Menschen, die sich das Leben innerhalb des Linienwalls nicht mehr leisten konnten, zogen in die Vororte.  Insbesondere am Mittel-und Kleinwohnungsmarkt kam es zu einer nie dagewesenen Verknappung und Verteuerung. Der Bauboom jener Jahre konnte die Wohnungsnot nicht annähernd mildern. Und die Wiener Bevölkerung war diesbezüglich leidgeprüft. Mit dem rasanten Bevölkerungswachstum der Stadt seit Beginn des 19. Jahrhunderts waren Teile der Wiener Bevölkerung von einer chronischen Wohnungsnot geplagt. „Die Wohnungsnoth ist in Wien zu einer bleibenden Calamität geworden“, erklärte der Nationalökonom Emil Sax 1869. Während die vor allem aus Böhmen, Mähren und Norditalien zugewanderten Arbeiter:innen und Tagelöhner an Wiens Prachtbauten arbeiteten, fanden sie für sich selbst kaum eine Unterkunft. Der Wohnungsbedarf war Anfang der 1870er-Jahre dermaßen groß, dass alle möglichen Gebäude und Räume, Glashäuser, Schuppen, Ställe, Lagerräume, sogar Kohlenmagazine zur „Wohnung“ für die zugewanderten Arbeiter:innen umfunktioniert wurden.

Das Stadtfysikat berichtete 1872 vom Entstehen „eines sehr lukrativen Industriezweiges unter den Hausinhabern“. Den Mieter:innen wurde gekündigt, oder ihre Mieten wurden exorbitant erhöht, die Zinshäuser wurden sodann in Massenherbergen umgewandelt. Die Presse berichtete 1872 wiederholt von den „Hinausgesteigerten“, die nun auf der Straße stehen würden. Wohnalternativen gab es mit Ausnahme von der verbotenen Übernachtung auf Dachboden, in Kellern, im Freien oder in eben einer der großen Zinskasernen kaum. „Jeder kann nicht ein Palais auf der Ringstraße haben, und Viele sind glücklich, wenn solch ein Massenquartier ihnen gegen geringes Entgelt Schutz und Obdach bietet“, bemerkte das Illustrirte Wiener Extrablatt zur Errichtung eines dieser Massenquartiere im dritten Bezirk.

Mit der explosionsartigen Verteuerung des Wohnraums in den 1870er-Jahren wanderten immer mehr Menschen in die Vororte ab, da dort der Wohnraum und die Lebensmittel billiger waren. Der Staat sah zwar die Dringlichkeit des Wohnbedarfs und griff auf das erprobte Mittel der Steuerbefreiung zwecks Ankurbelung der Bautätigkeit zurück, nur dieses Mal wollte sich der Erfolg nicht so ganz einstellen. Nach dem großen Börsenkrach im Jahr 1873 ging es nicht nur in der Baubranche bergab. Vermögen schrumpften zusammen, Nobelmiethäuser kamen in der Folge auf den Markt, große Wohnungen galten plötzlich als schwer vermittelbar. Insbesondere in der Innenstadt war die Bautätigkeit gedämpft. Eines der wenigen prachtvollen Zinshäuser, die nach dem Wiener Börsenkrach 1873 realisiert wurden, war das 1877 fertiggestellte Zinshaus von Wilhelm Coulon in der Gußhausstraße 10 im vierten Bezirk. Die große Masse der Bauten aber entstand fortan vorwiegend außerhalb des Linienwalls.

Flott gebaute Zinskasernen – „Bauwuth“ in den Vororten Wiens

„Die Vororte, besonders die westlichen, überragen heute schon die Stadt fast an Neubauthätigkeit, und diese kann durch die Einführung der Stadtbahnen nur noch gesteigert werden. Kurz über Mangel an Bauthätigkeit für jetzt und für die nächste Zukunft kann in Wien nicht geklagt werden“, schreibt August Kostlin, Redakteur der Allgemeinen Bauzeitung im Jahr 1883. Der Wachstumsschub ging zwar nicht so rasant wie bei der Stadterweiterung im Jahr 1857, doch viele Player konzentrierten ihre Bautätigkeit bis zum Ausbruch des Ersten Weltkriegs auf die Wiener Außenbezirke. Noch vor der zweiten Eingemeindung im Jahr 1890 überholten die Vororte die Innenstadt in puncto Häuserbau.

Insbesondere der Vorort Ottakring entwickelte sich zu einem der Hotspots der Bautätigkeit. Gab es in Ottakring im Jahr 1880 an die 1.380 Hauser, so war die Zahl bis zum Jahr 1890 rasant gestiegen: Knapp über 2.000 Häuser zählte Ottakring nun. Zur Jahrhundertwende waren es bereits über 2.400 Häuser. Zum Vergleich: Im ersten Bezirk sank die Zahl der Häuser von 1890 bis 1900 gar um einige auf knapp unter 1.400. Ähnlich verhielt es sich in den anderen bürgerlichen Bezirken der Stadt. Auf der Wieden, in Neubau, in der Josefstadt oder am Alsergrund verzeichnete die Statistik kein oder nur ein sehr geringes Wachstum. Am Beispiel von Ottakring zeigt sich aber noch etwas anderes ganz deutlich: Lebten 1890 in den knapp 1.380 Häusern circa 13.500 Wohnparteien, so kletterte die Zahl der Parteien 1890 auf über 24.000 in rund 2.000 Häusern. In ganz Wien lebten am Ende des 19. Jahrhunderts über 370.000 Mietparteien, zehn Jahre zuvor waren es noch rund 83.000 weniger. Wien entwickelte sich in jenen Jahren zu einer der am dichtesten besiedelten Großstädte Europas.

Im Gegensatz zu den Nobelzinshäusern der Inneren Stadt wurde in den Vororten häufig jedoch nicht so qualitativ hochwertig gebaut. Die Zeitschrift Der Bautechniker publizierte 1888 einen Entwurf für eine „Type eines Wohnhauses minderer Gattung in Ottakring“. Der Bedarf für die Errichtung derartiger Hauser war der Zeitschrift zufolge in dem Bezirk hoch, da die Mehrzahl der Bewohner:innen Ottakrings finanziell nicht in der Lage sei, höhere Mietzinse zu zahlen. Dieser Haustyp müsse entsprechend gebaut und ausgestattet werden. In dem von der Redaktion beispielhaft vorgestellten zweistöckigen Haus am Yppenplatz befanden sich Werkstätten und eine Waschküche im Souterrain sowie neun Zimmer-Küche-Wohnungen, zwei Kabinett-Küche-Wohnungen und drei separierte Kabinette ohne Küche. Errichtet wurde das Haus in der Hauslabgasse von einem Maurermeister und einem Zimmermeister. Ein Architekt wurde dafür nicht hinzugezogen. Fakt ist, dass der Großteil der Wiener Zinshäuser von den zahlreichen Baumeistern der Stadt entworfen, geplant und ausgeführt wurden. Wenn ein Bauherr hohe Anspruche hatte, bezahlte er einen jungen Architekten für den Entwurf einer „schönen“ Fassade. Wie sehr das Gewerbe zu Ende des 19. Jahrhunderts zunahm, zeigt die Zahl der gemeldeten Baumeister und Steinmetze: Im Jahr 1880 waren 395 Baumeister und Steinmetze tätig, zehn Jahre später waren es bereits über 600.

Mit den wachsenden Arbeitervierteln in den ehemaligen Vororten mehrten sich auch wieder die Berichte zum spekulativen Wohnungsbau. Insbesondere in den Vororten Wiens wurden nun „von Bauunternehmern mit geringen Mitteln Spekulationsbauten ausgeführt […], welche mit Baukrediten begonnen und nach Vollendung derselben von Provinz-Sparkassen sehr hoch belehnt werden“. Unlautere oder an der Grenze zur Legalität angesiedelte Geschäftspraktiken machten in der Baubranche die Runde. Die Hausherrenzeitung polterte 1892 über die „Bauwuth“, von der nun schon die „kleinsten Leute, die am wenigsten hierzu berufenen“ sind, besessen seien. Den Bauherrn dieser „flott gebauten Zinskasernen“ unterstellte das Blatt, „die Stadt Wien um einige steuerfreie Neubauten“ bereichern zu wollen.

Mit dem rasanten Wachstum der Vororte um die Jahrhundertwende schnellten die Bodenpreise nach oben und günstige Bauparzellen wurden zur Mangelware. Der Boden wurde zudem maximal ausgenutzt. Von der Grundflache einer Parzelle durften seit der Bauordnung von 1893 nun 85 Prozent verbaut werden. Welchen Einfluss das auf die Wohnqualität der Bewohner: innen hatte, ist bis heute an der Enge der Innenhöfe und den berüchtigten Lichthöfen ersichtlich. Die Bauordnung sah für das erweiterte Stadtgebiet ebenfalls formal einheitliche und nach Zonen gestaffelte Bauhöhen vor. Mit den steigenden Bodenpreisen verteuerten sich auch die Baukosten, und die Zahl der Stockwerke nahm rasch zu. Die Schattenseiten des rasanten Wachstums der Stadt zur Jahrhundertwende spiegelten sich in den zahlreichen Pressemeldungen zum Wohnelend in den „Zinskasernen“ der Arbeiterviertel wider. Wie in den 1870er-Jahren wurde wieder vermehrt in illegalen Dachwohnungen sowie Kellerwohnungen gewohnt. Massenquartiere gab es aber zu jeder Zeit in allen Bezirken Wiens. Besonders jedoch, wenn die wirtschaftliche Situation im Land sich drastisch verschlechterte, entstanden neue derartige Hauser, um aus der Not breiter Teile der Bevölkerung Profit zu schlagen. Fakt ist aber auch, dass für viele Menschen eine Wohnung in einem dieser Häuser eine Verbesserung ihrer bisherigen Wohnverhältnisse darstellte.

In Relation musste für eine aus Zimmer-Küche bestehende Kleinwohnung mehr bezahlt werden als für eine mehrere Zimmer umfassende Wohnung in einem bürgerlichen Zinshaus. Besonders dramatisch war die Situation für die Ledigen der Stadt, sofern sie nicht aus einer gehobeneren Gesellschaftsschicht stammten. Eine Zimmer-Küche-Wohnung war für Unverheiratete aus der Arbeiterschicht schlichtweg unleistbar. Den vielen aus allen Teilen der Monarchie zugewanderten jungen Arbeiter:innen blieb meist nichts anderes als das sogenannte Bettgehertum übrig. Auch vielen Studenten erging es ähnlich. Dem wollte man unter anderem mit der Errichtung von Männerwohnheimen entgegenwirken. Ein einwöchiger Aufenthalt im Männerheim in der Meldemannstraße im 20. Bezirk kostete im Jahr 1906 2,50 Kronen Miete. Der Staat bemühte sich zwar um Verbesserungen der Wohnsituation von Teilen der Wiener Bevölkerung und erließ 1902 ein Gesetz, das Gebäude begünstigte, die „gesunde und billige Arbeiterwohnungen“ beherbergten. Mit Ausnahme weniger Bauten wurde davon in Wien aber kaum Gebrauch gemacht. Derartige Bauprojekte waren zu wenig profitabel. Lieber konzentrierte man sich in den Außen- wie Innenbezirken auf gewinnbringendere Projekte.

Literatur (Auswahl)

Hans Bobek, Elisabeth Lichtenberger: Wien. Bauliche Gestalt und Entwicklung seit der Mitte des 19. Jahrhunderts, Köln/Wien 1978

Wilhelm Doderer: Die Bauthätigkeit Wiens, in: Zeitschrift für bildende Kunst, 5, 1870, S. 334–346

Peter Feldbauer: Stadtwachstum und Wohnungsnot. Determinanten unzureichender Wohnungsversorgung in Wien 1848 bis 1914, München 1977

Wolfgang Hösl, Gottfried Pirhofer: Wohnen in Wien 1848–1938. Studien zur Konstitution des Massenwohnens, Wien 1988

Andreas Nierhaus (Hg.): Der Ring: Pionierjahre einer Prachtstrase, Wien/Salzburg/St. Pölten 2015

Emil Sax: Der Neubau Wien’s im Zusammenhang mit der Donau-Regulirung. Ein Vorschlag

zur gründlichen Behebung der Wohnungsnoth, Wien 1869

Renate Banik-Schweitzer: Wiener Häuserkataster von der Mitte des 19. Jahrhunderts bis in die Zwischenkriegszeit, in: Sylvia Mattl-Wurm, Alfred Pfoser (Hg.): Die Vermessung Wiens. Lehmanns Adressbücher 1859–1942, Wien 2011, S. 228–235